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「林奋强手记」- 除阻拓地3害 让香港浴火重生

前香港行政会议成员
林奋强

除夕日,土地供应专责小组(小组)公布「土地大辩论」最终报告,显示:(1)市民有明显共识明白土地短缺严重,用尽各种方式增加供应刻不容缓;(2)政府估算未来30年土地需求4,800公顷属严重低估,亦因此实际土地短缺远高於官方预期的1,200公顷;及(3)香港需要土地储备,因此政府必定要更有大志,努力造地!

缺地损民生 港人付学费汲教训

冰封三尺非一日之寒。本港土地开发停顿15年,才陷入今天的缺地窘局,令全民受害。缺地令楼价高企,本港只有三分一家庭拥有私楼,能透过楼价升值分享经济繁荣成果;「上车」成为「世袭」的特权,就算有高收入但没有父母资助首期,置业永远只是梦,绝不公义!按每平方公里已发展土地计,香港人口密度全球第3,仅次於孟买--虽然香港人均GDP是印度的近30倍。

缺地也令商业租金高企,打击企业竞争力,使得明明可以用作员工加薪的利润,白白被业主加租蚕食,大众的得益变成只有小撮人受惠;租金贵还令本来想落户香港的企业舍港而去,也带走年轻人优质的就业机会。缺地亦直接冲击民生:香港对上一间大规模的综合型公立医院已是1999年落成的将军澳医院,为今天医院长期「爆棚」埋下伏笔。

土地短缺的恶果,港人早已付了以万亿元计的民生及经济学费,极可能是我们有史以来最昂贵的错误,无论如何也受够了!若客观、诚实、深切的总结教训,便我们应痛定思痛,彻底改革,明白土地问题有如癌细胞,缠扰香港20载!我们不但要切除肿瘤,还要持续治疗确保不再「复发」,否则我城再无翻身机会!

供地没无痛选项 政客为反而反

笔者认为土地大辩论还揭示了香港3大系统性失败:(1)失败的代议政制;(2)失败的土地发展政策;及(3)失败的官僚体系/程序。本文先详谈头两个。

失败1:政客无视事实反造地代议政制失效

小组报告显示,85%受访者支持或非常支持建立土地储备,而市民所支持的选项,合计可提供土地供应平均达1,950公顷,高於1,200公顷的估算短缺。同时,不论是维港以外近岸填海还是东大屿人工岛,在电话调查中都得到近7成支持!

相比之下,坚持「香港根本不缺房屋、土地」、以「反对明日大屿」为核心政纲的反对派议员却大行其道,靠似是而非的论据误导市民。事实上,东大屿都会的前期研究早於2014年提上财委会,却被拉布「胎死腹中」。结果,我们要等到5年后,预计在本年才有机会拿到拨款!

本来,代议民主政体就是相信议员的分析能力,会了解政策详情,代替市民议政。但如今议员一味把问题简单化、口号化,甚么大白象、官商勾结等对人不对事的阴谋论乱扯一通,只为抢占道德高地。事实上「鱼与熊掌不可兼得」,压根没有无痛的土地供应选项!

当明明有民意支持的项目都被拉倒,而政客也没有做研究做功课,更往往透过司法覆核等手段阻挠造地,意味代议功能已不存在。

小组报告正好提醒政客,市民已受够了洗脑教条,要求摒弃政治意识形态的口号,实证为本、实事求是解决民生议题!

发展政策错误 低估常态需求

部分传媒也有责任。借用新闻业界2018年关键词「Newspaper In Name Only(NINO)」,笔者认为也适用於香港--但不是指网上新闻排挤实体报纸,而是有害群之马,往往立场先行,误导多於报道,唯恐天下不乱地小题大做,不但浪费官员时间,也侮辱读者智慧,完全没有尽传媒为大众广播客观事实资讯的天职!

失败2:土地发展政策方向错误30年缺地应为1.4万公顷

本栏於去年9月便指,政府估计的土地需求过分保守,切记不能以为「填够」1,200公顷便可以收工!由1985至2005年的20年间,香港每10年开发5,000至6,000公顷土地。更早年份数据从缺,但回想自70年代至2000年建成的9个新市镇,可以推想过去50年香港造地的运行产量(run rate)只会有多无少。但最近10年(2005至15年)却只有400公顷!

相比下,政府指未来30年供应目标为4,800公顷,即土地运行产量由每10年6,000公顷,大跌7成至每10年1,600公顷,怎么都解释不了。因为人口结构和社会经济环境,都不可能在10多年间出现数以倍计的变化,1,600公顷相比常态需求6,000公顷,是近4倍的错误低估!

若我们希望在10年内追回过去10年的落后,同时保持正常的土地产量(每10年6,000公顷),那10年间(2016至2026年)的需求便高达11,600公顷(6,000 x 2 - 400)!

30年需1.76万公顷=10个明日大屿

再往后20年(2026至2046年),极保守地假设需求减半,即每10年3,000公顷(6,000x50%),30年的总土地需求至少达17,600公顷(11,600 + 3,000 + 3,000),是10个明日大屿的规模!减去预计供应3,600公顷,短缺为14,000公顷,比政府估算1,200公顷多10倍以上!

明乎此,便应明白土地供应是个「all hands on deck」(全体总动员)的危急情况,所有可行合理、尤其是短中期方案都应积极支持!仍抱着「棕地优先」、「一寸海也不能填」等教条式坚持的人,便好比眼见熊熊大火,本应是不由分说、百管齐下利用所有水源扑火,却犹豫用咸水或水喉水不够干净,结果提议用蒸馏水救火一样荒谬,完全纸上谈兵、脱离现实!

失败3:没有纪律、不自省、失效的官僚及程序

小组报告揭示的是,20年的土地问题是香港社会和政府「完全系统失效」(total system failure),害苦了95%以上的港人,绝不能当是一般交通意外的调查报告,看过就算!其中,理应科学化及准确地做需求预测、为社会及经济作长远计划、执行基建、造地、建屋的公务员团体,以至政府内部程序均责无旁贷。本栏下次将详细阐述官僚问题的失败。

改善预测系统 特首应亲领军拓地

以上任何一项失败,都可数以年计地拖慢造地建屋,更何况我们「三害齐发」!

1. 本应监察政府的议员们,不单没尽责了解事实及研究出更好的解决方案,还往往尽力将本来可行的方案拉倒;

2. 良好的分析与预测系统,必须具备高准绳度以及「差异分析」(variance analysis),持续监测估算和实际结果的落差,找出原因,优化系统。可惜我们土地需求估算系统,显然是「废料入,废品出」(garbage in, garbage out),错得离谱!

3. 政府官僚程序僵化,官员宁可少做少错,把事情留给下一任接手(kick the can down the road),总之不在自己任内出事便算!难怪有社评赞成小组建议,拓地难度大,应由特首亲自领军督导,方有机会成事!

作为普通市民的我们也有责任。因为我们容许议员、公务员、失败的系统不断害苦港人。小组报告把每一个可行的选项,仔细研究、量化分析,还配以民意调查,我们再没藉口,必须把握机会,除掉3害全面改革,香港才有望如凤凰般浴火重生,突破土地供应困局!