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「專家論市」- 從施政報告看樓市

香港專業地產顧問商會副會長
香港東區工商業聯會常務副會長
亞洲地產董事總經理
蔡志忠
千呼萬喚始出來的2020年香港施政報告,上星期終於正式宣布,在目前政經環境風雨飄搖之下,此份報告算是做得不錯。有幾個範疇值得肯定,除了加大力度抗疫外,大量興建基層房屋,每年投入過千億元發展基建,以及與深圳市政府在落馬洲河套共建港深創新及科技園研發大樓等,各個領域均有顧及,可說甚具前瞻性。

  一如市場預期,雙倍印花稅減回之前的從價印花稅,即購買工商舖少了一半厘印費。宣布當天媒體即刻致電本人查詢:「市場是否立即出現反價封盤情況?」筆者回答:「其實這個消息一個月前已傳出,市場早已消化了。」當時引起投資者趁機入市,現在只是證實當初的消息準確而已。至於舖位價格會否馬上大升?筆者認為只有輕微上升空間,幅度大概在5%左右,大約就是所減印花稅(4.25%)的幅度。這次減辣引致的升幅剛好由港府買單,買家沒有得失。

在舖市低迷時買進

  然而,租務市場卻是另一個世界,疫情蔓延經濟不景,使商舖市場帶來震盪,全港吉舖通街可見,租金仍有下調壓力。因此,如果投資者想今天買舖,明天馬上升值是不可能的,如果這樣業主也不會賣給你。投資者應該有耐性,在香港經濟最低迷時刻買進,等到經濟逐漸復蘇,租金慢慢回升時,就是投資豐收之年,時間需要大約2年至3年吧。

  在房屋政策方面,報告裏沒有提及私樓供應目標,主力還是發展公營房屋,如短期內在東涌拓展330公頃土地,興建31.6萬個公屋單位;長遠計劃在交椅洲人工島填海、龍鼓灘近岸填海以及重新規劃屯門西發展1440公頃土地,主力興建基層房屋。坊間不少聲音認為這個「明日大嶼計劃」是倒錢落海,其實並非洪水猛獸,特首講到明是十分長遠計劃,所謂「睇餸食飯」,到時或有調整空間。

  施政報告後樓市走勢如何?筆者認為住宅市場不會大上大落,雖說沒有放寬按揭貸款成數,但也沒有提及大量增加私樓供應,算是扯平。工商舖市場就要看經濟發展,營商環境不佳,加上傳統行業收縮,直接影響價格表現,大額物業的走勢更加取決於外資及中資的投資意向。